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二手房市场火爆的背后二手房活跃长期看是好

发布时间:2019-11-25 07:52:22

二手房市场火爆的背后 二手房活跃长期看是好事_房地产

上半年,南京二手房市场创造了两项骄人纪录:一是交易量创最近10年最高,半年时间二手房交易量4万余套,比去年全年还多出3000套;二是二手房交易量占比首次达到50%,和一手房"平分秋色"。 二手房市场的火爆,一度令人困惑。受国际金融危机的影响,楼市"利空"消息不断,去年底,还有相当多的业内专家指出,2009年的楼市将延续2008年的低迷,继续下行。 "和整体经济逐渐复苏不同,上半年二手房市场未经预热就突然爆发,复苏速度明显脱离目前的经济基本面。"有业内人士认为。 那么,推动二手房市场突然爆发的因素有那些?二手房市场的活跃,对整个房地产市场而言,又有着怎样的意义? 买卖故事 买房人:出手太迟了 在上半年大多数的双休日里,建邺区的陈女士放弃休息,执着地奔波在看房路上。今年1月初,她卖掉了位于云锦美地小区的一套小房子,准备换一套大房子。 按照陈女士的打算,当时楼市正在下行,她希望能顺利"抄底"。 卖房轻松,买房却颇不顺利。 买房前,陈女士设定了三个条件:小区地段要相对成熟,离主城区不能太远;楼盘必须是品牌开发商建设,小区生活氛围成熟;物业管理一定要优秀,入住以后没有后顾之忧。 综合三项条件,她将目光瞄向了国内知名开发商--万科建设的光明城市。当时,该小区的二手房价每平方米约9500元。 连看了10多套房源,她仍没看中满意的房子。此时,南京的二手房市场已经开始升温,一套优质房源挂牌后,常常在两三天内就被人买走。 到了今年4月,二手房的挂牌价格开始迅速攀升,光明城市二手房价格已涨到了每平方米1.1万元左右。不得已,陈女士在光明城市租了一套房子,常住小区以便随时看房。但此时越来越多的买房人开始抢房源,甚至为了一套好房子现场竞价。 在观望、比较了半年后,陈女士终于出手了--6月底,她狠了狠心,买下光明城市一套168平方米的二手房,总价210万元,单价每平方米1.25万元。 "看了半年才出手,不仅没抄到底,每平方米还多花了3000元,真后悔下手太迟了!"陈女士说。 卖房人:卖得太早了 买房的人嫌自己买迟了,卖房者则嫌自己卖早了。 今年4月,王先生准备卖掉奥体新城丹枫园一套118平方米的房子。这套房子购买时单价为每平方米6800元,总价80余万元。 王先生给这套房子报价110万元,计算下来,每平方米单价约9300元。"当时,我感觉这个价格挺高的,能卖出去就算不错了。"王先生表示。 可令他没想到的是,前来联系看房的人如走马灯--从当天早上9点房源挂牌,一直到下午3点,他的几乎就没有放下来过。当天,他接待了40多批看房人。 几名客户看了房子表示,愿意交定金。王先生看到自己的房子如此受欢迎,临时决定加价。他对买房人表示,"暂时不卖了,我再和家人商量商量。" 这一"商量",房子的报价立马就提升到了115万元,几天后顺利卖出。 可房子过户不久,王先生的兴奋劲还没过,就后悔了--今年6月份,丹枫园类似的房子,报价已攀升到了每平方米1.2万元。照此计算,那套房子起码少卖了20万元。 "哎,卖得还是太早了!"王先生感叹说。 市场盘点 二手房交易创两项纪录 买房的嫌下手迟了,卖房的嫌出手早了。整个二手房市场被这样的情绪搅热了。 房地产经纪公司"我爱我家"市场部经理舒莉莉告诉,今年上半年,南京的二手房交易量达4万余套,而去年全年才3.7万套。从最近10年的交易情况看,二手房每年的交易量一直在5万套左右徘徊。 "我们预计,今年全年二手房交易量将达到8万套,肯定创近10年来最高纪录。"她说。 交易量迅速上升,改变了二手房长期处于弱势的地位。舒莉莉表示,上半年,二手房首次和一手房"平分秋色",两者交易量正好是5:5。而前几年,二手房只能占整个房地产交易量的40%甚至更低。 交易量激增,价格也开始回升。365地产家居置业频道总监单伟介绍,今年一季度,二手房市场交易量激增,价格波动不大。但到了第二季度,二手房除了交易量上涨,价格也迅速上扬,出现了"量价齐升"现象。 在奥体等部分区域,二手房价格飞涨,最高的每平方米甚至涨了近3000元。在此情况下,部分卖房者开始非理性地调价,还有的卖房者甚至频频悔约,在已收定金或签了合同的情况下仍单方要求加价。 "有的房主多次调高标价,最后还顺利卖掉了!"对此现象,单伟表示,这是年初谁也没想到的。幕后推手 刚性需求主导,政策利好,投资客助涨 在南京房地产开发建设促进会秘书长张辉看来,上半年二手房市场火爆,有以下几个原因。 首先是刚性需求释放。2008年房地产市场相对低迷,相当一部分购房者持币待购。今年一季度,当房价调整到较低价位后,有买房需求尤其是急需改善居住条件的购房者陆续出手,拉动了二手房交易量快速增加; 其次,政府及时出台的税费补贴、减免政策,进一步刺激了市民的买房热情。根据新的购房补贴政策,购买平方米的二手房,相当于只须缴0.5%的契税;购买144平方米以上的二手房,只须缴2%的契税,均相当于以往的一半。而如果购买90平方米以下的二手房,则相当于免缴契税。同时,卖房者的负担也大大减轻,买卖双方均热情高涨; 第三,受国际金融危机影响,为了防止现金贬值,相当一部分没有刚性需求的居民,也纷纷出手购置不动产以实现资产保值。 如果说上述3个因素拉动了二手房交易量,那么投资客的进场,则使二手房市场加速"量价齐升"。一位业内人士说,从3月份起,他发现好几名房产公司高层人士陆续出手买房。 "房产高层长期浸淫地产一线,对价格的变动最为敏感。"该人士说,圈内人出手买房,说明他们看好房价触底反弹。从买房动机上看,他们属于投资客,对房价上涨又起了推波助澜的作用。 "我爱我家"的一项统计显示,在上半年购买二手房的客户中,改善居住型占54.4%。但投资型客户也占到了5.38%,成为推动二手房市场的一支重要力量。 张辉也证实,不仅房产圈内人出手投资,制造业、外向出口等领域都有大量民间资金涌进楼市。例如,由于出口疲软,一些外向型企业的小老板空闲资金无处投放,恰好二手房交易成交放量价格上涨,于是他们开始进入楼市投资,而且每人一买就是二三套。 "不过,目前的投资比例仍相对较小,不足以产生严重泡沫。毕竟,刚性需求仍占主导地位。"张辉认为。 利弊分析 优化市场结构,二手房活跃长期看是好事 在房地产业内人士的眼中,土地拍卖、一手房市场、二手房市场都是房地产开发链条中的重要环节。一般认为,土地拍卖属于一级市场,一手房属于二级市场,二手房则被视作三级市场。上述三个环节互相影响。 有业内人士认为,上半年二手房市场交易量创10年新高,价格也大幅飙升,对购房者来说,负担加重。但从长期看,三级市场的火爆,对整个房地产市场的健康发展来说是件好事。 苏鼎房地产研究所所长宋坚就认为,二级、三级市场关系密切,相互联动发展。在供应量充足的情况下,活跃的三级市场对二级市场将起到降温作用,并直接拉低一手房的售价。 南京工业大学房地产管理系副主任吴翔华也认为,供应量充足的三级市场旺销,能够实现房产市场的梯度消费,有效减轻买房人的负担。 "实现梯度消费,购房者就不必都去买一手房,从而背上过重的房贷压力。"吴翔华认为,目前的房地产市场存在比较严重的结构性矛盾,不少购房人希望购买90平方米以下的小户型住房,但市场中相当一部分房源的面积却超过90平方米。 二手房市场逐渐活跃,恰好能够为买房人提供面积适中、地段成熟、配套完善的低总价住房,有利于缓解目前一手房市场供应和需求脱节的矛盾。 了解到,在已完成城市化改造的发达国家大中城市,房地产市场都是二手房唱"绝对主角",二手房和一手房的比例一般为8:2。上半年,南京二手房交易量激增,也仅仅和一手房"打了个平手"。 "随着房地产市场的进一步发展,二手房交易量可能还会增长,很可能占到60%左右。"张辉预测,届时,二手房市场进一步活跃,将有效分流一手房的客户,从而进一步挤压一手房的定价空间。因此从长期看,二手房市场的活跃,有利于整个房地产市场的健康稳定发展。 专家建议 上涨势头或放缓,用于自住可出手 目前,二手房价格攀升到了较高位置。那么,下半年二手房走势如何?对自住型购房者来说,下半年应该果断出手还是继续观望? "我爱我家"市场部经理舒莉莉分析,从目前的经济基本面看,房价下调的可能性很小,因此下半年二手房市场很可能延续上半年的火热势头,但成交量尤其是局部的交易量会有所下降,房价上涨的势头可能会减缓。 "对投资性购房来说,要谨慎入市;对自住型购房者来说,如果遇到合适房源,还应尽快出手。"她说,目前地方政府、银行等出台的政策,仍然支持自住型购房,对首次置业、改善性居住的购房,都有相应补贴,购房者应该抓住机会充分享受优惠政策。 还有业内人士则表示,目前南京的房产交易税费优惠政策将于12月31日结束。受此影响,一些投资者会选择在税费优惠政策结束前将房产出手,买房人也会抓紧在此之前签订合同。如果国家大的政策不变,年底前二手房市场最大的可能仍是供需两旺。 "对自住型需求的购房者来说,遇到合适的房子要尽快出手,毕竟房价涨跌的结果仅仅是账面资产的多或少,对自住者来说目前没有多少实际意义。"一名业内人士说。

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